Tìm kiếm sản phẩm:

Xác nhận ranh giới đất của chủ đất liền kề

Câu hỏi 1:

Nhà hàng xóm tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2006, diện tích đất lấn chiếm lên đất nhà tôi. Trước đó nhân lúc gia đình tôi không ở nhà đã nhờ người đo đạc diện tích đất nhưng không hề có gia đình tôi ký hay xác nhận về bản mô tả hiện trạng ranh giới đất.

Tôi có tham khảo quy định pháp luật thì thấy Quyết định 08/2008/QĐ-BTNMT về Quy phạm thành lập lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 và 1:10000 do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành có quy định về việc trong bản mô tả hiện trạng ranh giới đất thì phải có chữ ký, xác nhận của người sử dụng đất liền kề.

Nhưng trước đó không có văn bản nào quy định về việc phải có chữ ký, xác nhận này.

Vậy tôi muốn khởi kiện việc thủ tục cấp giấy chứng nhận cho nhà hàng xóm là sai vì không có chữ ký, xác nhận của tôi trong bản mô tả hiện trạng ranh giới đất được không? Có văn bản quy định về vấn đề này trước năm 2006 không ạ?

Trả lời:

Theo quy định tại Điểm 3.6 Khoản 3 Mục I Thông tư 29/2004/TT-BTNMT 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và môi trường(thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang có hiệu lực áp dụng) hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận không được buộc người làm thủ tục cấp giấy chứng nhận lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề quy định như sau: “Ranh giới thửa đất được xác định khi lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định như sau:

a) Trường hợp thửa đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai mà trong đó ghi rõ tình trạng ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề thì cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác định ranh giới thửa đất đúng như trong giấy tờ về quyền sử dụng đất đã có và trích sao hồ sơ gửi cho người sử dụng đất và những người sử dụng đất liền kề biết. Sau mười ngày kể từ ngày nhận được trích sao hồ sơ, nếu người nhận không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đường ranh giới thửa đất trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã có là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

b) Trường hợp thửa đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai hoặc có một trong các loại giấy tờ đó nhưng không ghi rõ tình trạng ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề thì khi đo vẽ bản đồ địa chính, đơn vị đo đạc dựa vào tình hình sử dụng đất cụ thể, ý kiến của những người sử dụng đất liền kề để xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả về ranh giới thửa đất và gửi cho những người sử dụng đất có chung ranh giới thửa đất. Sau mười ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả, nếu người nhận được bản mô tả không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề như đã xác định trên bản mô tả.

c) Các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được buộc người làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề. Trong trường hợp người sử dụng đất của các thửa đất liền kề vắng mặt dài ngày thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thông báo ba lần trong thời gian không quá mười ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương và địa phương về việc xác định ranh giới chung của các thửa đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau một tháng kể từ ngày thông báo cuối cùng, nếu không có đơn tranh chấp của người sử dụng đất liền kề thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo trích sao hồ sơ hoặc bản mô tả ranh giới đã lập.

d) Mọi trường hợp có đơn tranh chấp về đất đai thì phải giải quyết xong tranh chấp đó theo quy định của pháp luật về đất đai trước khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo kết quả giải quyết tranh chấp đó.”

Do đó, với trường hợp của bạn, nếu gia đình bạn không ký giáp ranh thì sẽ không có đủ giấy tờ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên hiện bạn không đồng ý về ranh giới thửa đất (tức có tranh chấp, mâu thuẫn) và không ký giáp ranh nên theo quy định trên nên để đánh giá về việc cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ cho hàng xóm này là đúng hai sai, chúng tôi xin chia thành ahi trường hợp sau:

+Nếu đơn vị đo đac “xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý” thì việc cấp sổ đỏ này là đúng.

+Nếu không xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền. Như vậy, việc cấp sổ đỏ cho người hàng xóm này của cơ quan nhà nước là không phù hợp với quy định vì không theo trình tự, thủ tục đã nêu trên.

Do đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên muốn cấp giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã phải kiểm tra ba yếu tố là: tính ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp để xem xét cấp giấy cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không có giấy tờ. Yếu tố không có tranh chấp được thể hiện thông qua việc các hộ gia đình, cá nhân sinh sống xung quanh diện tích đất đó ký giáp ranh xác nhận không có tranh chấp và tính đến thời điểm làm hồ sơ xin cấp giấy không có đơn tranh chấp.Nhưng nếu hộ gia đình kia có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai thì việc xin chữ ký giáp ranh từ gia đình quý khách là sự không cần thiết.

Lý do bạn đưa ra là nhà hàng xóm đã lấn chiếm đất của nhà bạn mà không có ý kiến ký giáp ranh khi thực hiện thủ tục cấp giấy CNQSD đất. Bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc điểm d khoản 2 Điều 106 là “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”. Vì vậy cần phải tuân thủ theo quy định tại khoản 4 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP :“Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra;

b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;

đ) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại."

Theo như những gì bạn cung cấp thì vụ việc của bạn thuộc trường hợp tranh chấp đất đai vì thế để cơ quan thanh tra có thẩm quyền về xác minh bạn cần gửi đơn lên Uỷ ban nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Như vậy việc có thu hổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không sẽ phụ thuộc vào kết quả thanh tra xác minh.

Câu hỏi 2:

Nhà em đang muốn làm sổ đỏ mà nhà bác em cạnh nhà ko chịu ký do đang tranh chấp với nhà chú em đã mất trong khi đó nha em ko tranh chấp mà bác em ko ký. cho em hỏi giờ phải làm như thế nào em mới làm được sổ đỏ ạ

Trả lời:

Do đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên muốn cấp giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã phải kiểm tra ba yếu tố là: tính ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp để xem xét cấp giấy cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014. Yếu tố không có tranh chấp được thể hiện thông qua việc các hộ gia đình, cá nhân sinh sống xung quanh diện tích đất đó ký giáp ranh xác nhận không có tranh chấp và tính đến thời điểm làm hồ sơ xin cấp giấy không có đơn tranh chấp.

Nhưng nếu hộ gia đình kia có giấy tờ về quyền sử dụng dất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì việc xin chữ ký giáp ranh từ gia đình quý khách là sự không cần thiết

Tại Khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT có quy định:

- Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.

Như vậy, trong trường hợp bản mô tả về ranh giới, móc giới thửa đất không có xác nhận của người sử dụng đất liền kề, gia đình bạn vẫn có thể đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp sổ đỏ khi bạn thực hiện đúng quy định, thủ tục mà pháp luật có quy định.

Quý khách cần tư vấn chuyên sâu về pháp lý, định giá và các dịch vụ BĐS, ký gửi, mua bán vui lòng liên hệ: